Налоги в Мексике
Экспаты, владеющие недвижимостью в Мексике, платят налог на недвижимость. Экспаты, которые сдают в аренду свою недвижимость, имеют собственный бизнес, работают по найму или имеют счета в банках с начислением процентов, платят подоходный налог. Кроме того, каждый раз делая покупки в магазинах, вы автоматически платите налог с продаж и НДС.
Если у вас есть значительные активы и в Мексике, и в своей родной стране, будет целесообразно проконсультироваться со специалистом по международному налогообложению о том, как минимизировать свои налоговые обязательства.
Налог на недвижимость в Мексике
Владение недвижимостью в Мексике предусматривает оплату таких налогов:
Налог на покупку 2% ― оплачивается при покупке недвижимости;
Ежегодный налог на недвижимость (predial);
Налог на прирост капитала ― оплачивается при продаже недвижимости.
Зачастую в Мексике в качестве базы налогообложения для этих налогов используется официальная «оценочная» стоимость, которая, как правило, занижена, по сравнению с реальной рыночной стоимостью недвижимости. Например, если реальная стоимость дома $100.000, то его «оценочная» стоимость может быть около 40.000, и в этом случае нужно будет заплатить налог на покупку в размере $800. По мексиканскому законодательству, занижение оценочной стоимости по сравнению с реальной коммерческой стоимостью в целях минимизации налогообложения неправомерно. Но на практике это делают все.
Налог на недвижимость (predial) в Мексике очень низкий. Он составляет 0,01% от цены недвижимости.
Если вы продаете недвижимость, вам нужно будет заплатить налог на прирост капитала. В Мексике он рассчитывается одним из двух способов:
Можно оплатить 25% от заявленной стоимости сделки, или
Можно оплатить 30% от нетто-стоимости, которая рассчитывается как разница между оценочной стоимостью недвижимости на момент ее приобретения и оценочной стоимостью недвижимости на момент продажи, с учетом времени владения недвижимостью, проведенного ремонта/модернизации и других допустимых расходов. С помощью нотариуса или адвоката вы должны рассчитать налог двумя способами и выбрать наименьшую сумму.
Как правило, если у вас туристическая виза или разрешение на временное проживание в Мексике, вы должны будете оплатить налог на прирост капитала с прибыли от продажи недвижимости в Мексике, а если у вас есть разрешение на постоянное проживание в Мексике, вы можете претендовать на освобождение от уплаты этого налога, наравне с гражданами Мексики. Проконсультируйтесь по этому вопросу со своим адвокатом или нотариусом.
Налог на прирост капитала также оплачивают корпорации, владеющие земельными участками и другой недвижимостью. Помните, что законодательство меняется, и помощь хорошего адвоката в вопросах налогообложения будет незаменимой.
Подоходный налог в Мексике
Если в Мексике вы работаете по найму, владеете бизнесом, сдаете собственную недвижимость в аренду или имеете ценные бумаги или банковский счет, на который начисляются проценты, то вы должны будете платить подоходный налог. В большинстве случаев вам нужно будет заполнять налоговую декларацию.
Обратите внимание! В соответствии с налоговым кодексом Мексики, в Мексике облагаются налогами доходы граждан страны и иностранных резидентов, полученные по всему миру; такая же практика применяется и в США. Если вы владеете недвижимостью в Мексике, то в целях налогообложения вы будете рассматриваться как резидент. Если вы владеете недвижимостью в другой стране, вы можете также рассматриваться в качестве налогового резидента Мексики, если Мексика является центром ваших жизненных интересов. По мексиканскому законодательству, этот параметр определяется следующим образом:
Источником более половины вашего дохода за календарный год является Мексика; или
Мексика ― главное место ваших деловых или профессиональных интересов.
В отношении экспатов в Мексике традиционно сложилось нестрогое отношение к практическому применению этого правила о налогообложении доходов, полученных по всему миру. Но все же стоит иметь в виду, что такой закон есть, и политика Мексики в отношении экспатов может в какой-то момент измениться.
Если вы являетесь гражданином США, обратите внимание, что в США тоже облагаются налогами доходы граждан и постоянных резидентов, полученные по всему миру. В Канаде облагаются налогом доходы граждан, полученные по всему миру, если они официально не зарегистрировали свое проживание за пределами Канады. Доходы, полученные в Мексике, должны быть задекларированы в вашей американской или канадской налоговой декларации. Тем не менее, вы получите налоговый кредит по налогам, уже оплаченным в Мексике.
Сдача недвижимости в аренду в разрезе налогообложения
Иностранцы, владеющие жилой недвижимостью в Мексике, имеют такие же права, как и граждане страны, в том числе право сдавать свою недвижимость в долгосрочную и краткосрочную аренду, в соответствии с местным законодательством. Это касается как прямых владельцев правовых титулов на недвижимость, так и бенефициаров по банковским трастам (fideicomiso).
Например, если вы стали счастливым владельцем виллы на побережье в Коста Майя через трастовую операцию (fideicomiso), то вы имеете право сдавать ее в долгосрочную или краткосрочную аренду на любой срок и за любую цену. Однако, по мексиканскому законодательству, ваш арендный доход подлежит налогообложению, и к этому очень строгое отношение. Местные ассоциации отелей и другие заинтересованные компании отслеживают иностранцев, которые сдают свою недвижимость в аренду и не оплачивают налог в качестве фактора недобросовестной конкуренции. Скажем, собственнику какого-нибудь бутик-отеля неподалеку от сдаваемого вами пляжного домика может не понравиться, что его потенциальные постояльцы делают выбор в вашу пользу, и он может пожаловаться на вас в налоговую инспекцию. И к вам могут прийти с неожиданной проверкой. Кстати, это случается довольно часто.
Если вы доверяете банку, выступающему в качестве доверительного управляющего, управлять вашей недвижимостью, вы должны быть технически подкованы. По мексиканскому законодательству, доверительный управляющий по fideicomiso должен предоставлять бенефициарам (собственникам недвижимости) все счета и документы по аренде, а также осуществлять ежеквартальные налоговые платежи.
Но на практике это не всегда работает. Банковские служащие обычно не любят эту работу: она обременительная и отнимает много времени, а ваши платежи по банковскому трасту едва ли покроют эти издержки. Более того, у некоторых банков просто нет трудовых ресурсов или инфраструктуры для качественного выполнения этой работы. Соответственно, заставить банк полноценно и своевременно выполнять все требования, касающиеся налогообложения, может быть очень проблематично. Поэтому многие законопослушные бенефициары по fideicomiso и прямые владельцы недвижимости получают собственный налоговый номер и далее либо регистрируются в мексиканском казначействе (Hacienda) и оплачивают налоги самостоятельно, либо заключают контракт с агентом, который делает это за них.
Собственный налоговый номер (RFC)
Ваш налоговый номер будет называться RFC (Registro Federal de Causantes), и для его получения необязательно быть постоянным резидентом Мексики. Если у вас есть действующий паспорт и иммиграционный документ, ваш бухгалтер может подать заявку по соответствующей форме и получить для вас налоговый номер. Вы даже можете сделать это самостоятельно в местном отделении Hacienda.
Когда у вас будет налоговый номер, вы сможете задекларировать свой мексиканский доход в качестве резидента или нерезидента. Если вы выступаете в качестве резидента, то от вашего имени этим может заниматься ваш бухгалтер, компания, управляющая вашей недвижимостью, или предлагающая услуги оплаты налогов.
Налоги с арендного дохода для резидентов
Максимальная ставка налога на прибыль, после всех допустимых налоговых вычетов, составляет 30%. Если вы декларируете свои доходы в качестве резидента, у вас есть два варианта: либо вы распределяете по категориям и документируете все налоговые вычеты, либо вы подаете декларацию со «слепым» удержанием.
Документированные налоговые вычеты для налогоплательщиков-резидентов
Разрешенные категории документированных налоговых вычетов:
Налог на владение недвижимостью, а также взносы и местные налоги, которые идут на финансирование общественных и ремонтных работ;
Расходы на обслуживание (не связанные с ремонтом и достройкой), а также платежи на водоснабжение (которые не оплачивает арендатор);
Проценты по кредиту на покупку, строительство или ремонт;
Заработная плата, комиссионное вознаграждение, взносы, налоги и другие выплаты работникам, работа которых непосредственно связана со сдаваемой в аренду недвижимостью;
Страховые взносы по недвижимости;
Инвестиции в строительство, включая пристройки и ремонт (амортизация 5% в год на строительство и 10% - на ремонт).
С арендатора взимается налог на добавленную стоимость (IVA) в размере 16%. Потом он вычитается из НДС, выплачиваемого собственником недвижимости за товары и услуги. Разница подлежит ежемесячной оплате или может быть использована в качестве налогового кредита в последующих налоговых декларациях.
По этой схеме, вы должны подать заявку на получение условного возврата подоходного налога и НДС, на основании квартального дохода, 17 числа каждого месяца. Ваш годовой возврат подлежит выплате 30 апреля: разница между предварительными платежами и общей рассчитанной суммой налога подлежит выплате на эту дату.
Примечание: Помните, что вы не можете претендовать на налоговые вычеты за услуги и материалы без предоставления официальных квитанций и чеков, которые в Мексике называются facturas. Они должны быть напечатаны по установленной государством форме и иметь номер RFC компании или физического лица, которое выдает чек. Нет чека – не будет и налоговых вычетов. Никакие другие подтверждающие документы не будут приняты в случае аудита или расчета налога на прирост капитала при продаже недвижимости.
Некоторые компании и физические лица могут попытаться убедить вас, что они не могут предоставить чеки (facturas) иностранцам, или что они должны добавить налог 16%, чтобы предоставить factura. Это либо незнание закона, либо уклонение от налогов, и это незаконно. Иностранцы имеют такие же права на получение facturas, как и мексиканцы.
«Слепые» налоговые вычеты с резидентов
Альтернативой указанию всех ваших налоговых вычетов является налоговый вычет «вслепую». По этой схеме не разрешаются никакие налоговые вычеты, подтверждающиеся документально. Поэтому никакие facturas тоже не требуются. Если применяется «слепой» налоговый вычет, то налог с арендного дохода составит до 35%, в зависимости от размера ежемесячного дохода. Вы делаете предварительные ежемесячные платежи в размере 17,5% от ожидаемого совокупного дохода. Окончательный налог заявляется и оплачивается по ежегодной налоговой декларации. НДС взимается с арендаторов и оплачивается ежемесячно непосредственно в адрес Hacienda.
Оплата налогов в качестве нерезидента
Если вы хотите оплачивать налог с арендного дохода в качестве нерезидента, вам нужно иметь контракт, заключенный с риелтором или агентом, который будет работать от вашего имени. Этот агент будет предоставлять арендаторам квитанции, взимать НДС и туристический налог 2%, если он подлежит уплате. Налог на арендный доход обычно фиксированный – 25%.
Другие налоги
Налог на процентный доход. Если у вас есть счет в мексиканском банке, на который начисляются проценты, то финансовое учреждение будет удерживать небольшую часть вашего процентного дохода для оплаты налога. Если вы нерезидент, то вам обязательно придется оплачивать этот налог, и вам не нужно будет заполнять мексиканскую налоговую декларацию. Если вы резидент, то обычно у вас будет возможность занести удержанную сумму в налоговый кредит по налоговой декларации.
Ценные бумаги. Доход, полученный налоговыми резидентами от продажи ценных бумаг на мексиканской фондовой бирже, не облагается налогом в Мексике, если было продано не более 10% от общего количества акций, эмитированных компанией. Сейчас в Мексике торгуют акциями многих известных международных компаний, а также существуют инвестиционные фонды, инвестирующие в ценные бумаги. Нерезиденты, инвестирующие в рынок ценных бумаг, платят подоходный налог в размере либо 25% от суммы сделки, либо 28% от суммы дохода, в зависимости от обстоятельств.
Транспортные средства. Если вы покупаете транспортное средство с мексиканскими номерами, вы должны будете оплачивать ежегодный налог, который называется tenencia. В целом, ставка этого налога повышается по мере увеличения размера и стоимости автомобиля и может достигать нескольких сотен долларов в год – гораздо больше, чем налог на недвижимость. Однако пикапы классифицируются как фермерские автомобили, и с них взимается очень низкий налог, даже если это дорогие и статусные автомобили, типа Hummer.
НДС. В Мексике налог на добавленную стоимость (называется IVA или Impuesto al Valor Agregado) начисляется на большинство товаров и услуг. Ставка этого налога – 16%.