Этапы оформления сделки

Этап 1. Оформление оферты

Обычно это делается в форме Оферты о покупке (Oferta) или Соглашения о намерении (Contrato de Promesa), которое оформляется вашим адвокатом или агентом по недвижимости. Как правило, для этого используется стандартная форма. На этом этапе уточните у своего агента и у нотариуса, какие расходы на оформление сделки вам придется понести. 

Обратите внимание, в Мексике часто продают дома и квартиры уже с мебелью. Тем не менее, бывают случаи, когда покупатели после оформления сделки обнаруживают, что заявленная ранее мебель заменена более дешевыми аналогами или вовсе отсутствует. Чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов, проведите детальную инвентаризацию перед тем, как оформлять оферту. Укажите детальное описание, названия брендов, серийные номера и т.д. Сделайте фотографии. Это касается не только предметов мебели, но и бытовой техники, фурнитуры, ковров, сантехники, дверей и т.д. 

Этап 2. Выделите часть суммы сделки в качестве задатка (условное депонирование у третьего лица)

Как только ваша оферта будет подтверждена в письменной форме, вам нужно будет внести определенную сумму (обычно 10%) от суммы сделки в качестве задатка в форме условного депонирования у третьего лица (depósitos condicionales).

В любом случае, не передавайте эти деньги продавцу. В Мексике нет официальных счетов для условного депонирования. Нотариус, хоть он и являются нейтральной третьей стороной, не станет хранить эти деньги на своем счету, поскольку он не захочет дополнительных налоговых обязательств. 

Обычно у агентов по недвижимости есть система, позволяющая им действовать в качестве распорядителя счета условного депонирования. Это происходит одним из двух способов. Первый, самый распространенный вариант: агент хранит задаток в долларах в США; перед окончательным оформлением сделки агент переводит деньги в свой мексиканский банк по текущему обменному курсу. Это позволяет избежать проблем с обменным курсом: если сумму задатка сразу перевести в песо, и она будет храниться в песо в течение нескольких месяцев, вы можете потерять деньги на колебании курса. Второй вариант: вы выписываете банковский чек на имя продавца и передаете его своему нотариусу, брокеру или доверенному третьему лицу, которое хранит его в своем офисе.

Обратите внимание! В отличие от США, в Мексике нет лицензированных распорядителей счетов условного депонирования, которые обязаны следить за тем, чтобы условия контракты были выполнены, прежде чем перевести эти деньги продавцу. Поэтому очень важно найти надежного агента, которому вы будете доверять.

Этап 3. Нотариус проверяет правовой титул, проводит оценку стоимости, оформляет документы.

На этом этапе вам нужно оформить договор купли-продажи (Contrato de Compraventa). Обычно этим занимается адвокат. Но если вы покупаете через агента по недвижимости, возможно, этим займется агентство. Договор должен составляться на испанском языке (для мексиканских властей) и на английском или русском (для вас). В любом случае, не соглашайтесь на то, чтобы договор составлял адвокат продавца, чтобы вы были уверены, что ваши интересы не ущемляются. 

В зависимости от выбранного способа покупки недвижимости, адвокат оформляет документы либо на прямую сделку, либо помогает вам учредить мексиканскую корпорацию (или создать банковский траст). Он также готовит документы для регистрации вашей покупки в Министерстве иностранных дел. Параллельно нотариус проверяет правовой титул на объект недвижимости. В рамках этой проверки, он запрашивает копию справки об отсутствии обременений (lien certificate) (Certificado de Libertad de Gravamen) в земельном кадастре, в котором будет указано имя собственника недвижимости, а также другие данные о недвижимости, включая расположение земельного участка, его размеры и статус (коммерческого или жилого назначения, например). Нотариус также должен взять в местной налоговой справку об отсутствии налогового залога (non-lien certificate) (Certificado de no-Adeudo), которая подтверждает, что по этой недвижимости нет неоплаченных налогов. 

Еще нотариус должен выяснить, нет ли не задолженности по оплате коммунальных услуг. Убедитесь, что у вас есть документы, подтверждающие оплату за воду, электричество, телефон, кабельное телевидение и другие коммунальные услуги, а также оплату ассоциации домовладельцев. Неоплаченные счета привязаны не к собственнику, а к конкретному адресу, поэтому после покупки недвижимости оплата задолженности по коммунальным услугам будет лежать на вас. Если продавец пользовался услугами горничной, садовника или другого персонала, получите от каждого из них заявление с подписью о том, что они получили все причитающееся им вознаграждение в полном объеме и не имеют никаких претензий. Далее нотариус осуществляет оценку недвижимости, чтобы определить ее оценочную стоимость. 

Этап 4. Оформление сделки

После того как адвокат и нотариус подтвердят, что с правовым титулом на недвижимость все в порядке, и когда будет подготовлен проект договора купли-продажи (Contrato de Compraventa), вы встречаетесь с нотариусом, продавцом и адвокатом или брокером для юридического оформления сделки. Вы получите нотариальный акт (deed) (escritura), и далее либо передаете продавцу чек на остаток суммы (за минусом задатка), либо переводите средства на счет условного депонирования и даете распоряжение лицу, которое выступает в роли распорядителя счета условного депонирования, перевести эти средства продавцу, когда нотариальный акт будет у вас на руках. 

Расходы на оформление сделки обычно составляют 6-7% от стоимости недвижимости. Они включают в себя налог на покупку недвижимости, плату за регистрацию, плату за получение справки из налоговой, плату за проверку правового титула, плату за оценку недвижимости, оплату услуг нотариуса, различные другие мелкие платежи, а также НДС за услуги всех сторон, которые содействовали заключению сделки: оценщика, нотариуса и т.д. Уже на этапе направления оферты нотариус или агент по недвижимости сможет примерно определить размер этих расходов.

Услуги агента по недвижимости обычно оплачивает продавец – как правило, они стоят 6-10% от цены продажи. Если задаток хранится на счету условного депонирования у риэлтора, то он обычно берет какую-то плату за хранение этих средств на своем счету. Продавец также оплачивает налог на прирост капитала.

На мексиканском рынке недвижимости приветствуется продажа за наличные средства. Иностранцы зачастую покупают недвижимость за наличные. Банки в Мексике, как правило, предлагают очень высокие ставки по ипотеке, поэтому экспаты обычно не рассматривают такой вариант. Тем не менее, собственники и застройщики иногда предлагают возможность продажи недвижимости в рассрочку. 

Этап 5. Нотариус регистрирует вашу недвижимость

Даже после заключения договора купли-продажи, сделку нельзя считать полностью завершенной, пока нотариус не зарегистрирует ее в земельном кадастре. Обязательно проконтролируйте этот шаг. Когда у вас на руках будет нотариальный акт (с регистрацией), проверьте, чтобы на каждой странице стояла печать, и чтобы к нему был приложен сертификат о регистрации. При желании, вы можете пойти с этими документами в земельный кадастр, и по регистрационному номеру на сертификате они покажут вам, что сделка зафиксирована в их реестре.

Этап 6. Составьте завещание в Мексике

Хотя ваша недвижимость в Мексике может быть передана вашим наследникам на основании вашего завещания, оформленного в родной стране, это не лучший вариант. В этом случае, ваши наследники гарантированно потратят месяцы, а то и годы, в борьбе с мексиканской бюрократической системой за получение прав на вашу недвижимость. Вы сэкономите им время и деньги, если вы со своим адвокатом оформите завещание в Мексике на испанском языке. 

Этап 7. Уведомление Министерства иностранных дел

Вы обязаны уведомить Министерство иностранных дел о том, что вы намереваетесь купить недвижимость в Мексике. Обычно нотариус или адвокат подают заявку на получение разрешения от вашего имени до юридического оформления сделки, и это не занимает много времени.

Если вы покупаете недвижимость через траст, лучше подавать заявку на получение разрешения в центральный офис Министерства в Мехико, там ее выдают в течение 5 рабочих дней; если вы будете подавать заявку в филиал Министерства в одном из штатов, то процедура выдачи займет до 30 дней. Если вы учреждаете мексиканскую корпорацию, которая будет владеть недвижимостью, то вам нужно будет зарегистрировать эту компанию в Министерстве иностранных дел – это делается в течение 15 дней. Если Министерство иностранных не дало никакого ответа в течение указанных сроков, то разрешение автоматически считается полученным.