8 вопросов, которые нужно задать компании по управлению недвижимостью
Если вы приобрели или планируете приобрести инвестиционную недвижимость для получения арендного дохода, вам будет полезно узнать о маркетинговых аспектах рынка арендной курортной недвижимости. Это не менее важно, чем выбор самого объекта недвижимости. Выбор правильной компании по управлению недвижимостью станет ключевым фактором вашего успеха. Даже если теоретически вы владеете идеальным объектом инвестиционной недвижимости, то без правильного его продвижения на соответствующих маркетинговых площадках и без привлечения компании по профессиональному управлению недвижимостью, арендный потенциал вашей недвижимости может так никогда и не реализоваться. Ниже приведены основные вопросы, на которые важно получить ответы, прежде чем выбрать компанию по управлению вашей курортной недвижимостью.
1. Какие услуги предлагает компания по управлению недвижимости?
Вам нужно определиться, какие услуги потребуются для вашей арендной недвижимости. Типичные пакеты услуг:
Маркетинг. Вам предлагают только услугу размещения вашего объекта недвижимости на различных рекламных площадках. В связи в малым набором услуг, комиссия здесь будет минимальная.
Маркетинг + Обслуживание. Помимо продвижения вашей арендной недвижимости, компания обеспечивает уборку по графику, текущий ремонт и обслуживание.
Полный пакет услуг. Компания предоставляет полный набор услуг, необходимых максимально эффективного использования арендной недвижимости. Среди них:
Профессиональные фотографии, SEO-оптимизация описаний недвижимости, цифровой маркетинг;
Управление бронированием, заселением и выселением, запросами, проверка гостей, обработка претензий от гостей;
Доступ к онлайн программам с полной прозрачностью, включая данные о занятости апартаментов и средней стоимости апартаментов;
Консьерж-сервис;
Услуги трансфера;
Превентивное обслуживание и проведение проверок;
Помощь гостям в экстренных случаях;
Управление выручкой и разработка ценовых стратегий.
2. Какова структура комиссии компании по управлению недвижимостью?
На Ривьере Майя комиссия за управление арендной курортной недвижимостью варьируется от 15% до 40% от валового дохода от аренды. Процент комиссии зависит от уровня предлагаемых услуг. Компании, взимающие комиссию ниже среднего уровня, обычно предусматривают для собственника скрытые расходы, так что будьте бдительны.
Представитель компании по управлению недвижимостью должен четко объяснить вам, какие услуги входят в заявленную стоимость. Не основывайте свое решение только на размере процента комиссии, важно и то, насколько компания внимательна к деталям, ее профессионализм, предоставляемые отчеты, информация об арендном доходе по другим объектам компании, стратегии получения прибыли.
3. Как компания гарантирует, что гости подходят для вашего объекта недвижимости?
Проверка гостей — важный фактор успеха вашей арендной недвижимости. И это одна из главных причин, по которым собственники все чаще привлекают третью строну к управлению бронированием их арендной недвижимости. Если управляющая компания не применят эффективную процедуру проверки гостей, стремясь максимизировать количество дней аренды, то велика вероятность быстрого износа, который снизит качество вашей недвижимости. Обсудите с управляющей компанией такие вопросы:
Минимальный возраст гостей
Возможность организации предсвадебных мальчишников/девичников
Беседа с арендаторами по телефону, а не только переписка в интернете
Процесс проверки должен начинаться с переписки в интернете, необходимо запрашивать информацию о количестве, возрасте гостей, цели поездки. Некоторые компании идут еще дальше и после переписки обязательно созваниваются с арендатором. Они задают по телефону те же вопросы, что и в онлайн анкете, чтобы сравнить ответы.
4. Как будет осуществляться уборка и инспекция недвижимости?
Сталкивались ли вы с ситуацией, когда бронируя отельный номер или квартиру на Airbnb, вы попадали в грязное помещение? Или бронируя апартаменты с полностью оборудованной кухней, вы обнаруживали что в ней нет ни сковороды, ни кастрюли? Тогда вы понимаете важность поддержания арендной недвижимости в чистоте и оснащенной всем необходимым. Отсутствие необходимой мебели, приборов, утвари или грязь/беспорядок существен снижают арендный потенциал апартаментов. Вы можете не просто потерять клиента, но и получить отрицательные отзывы и испортить репутацию. Согласуйте с компанией по управлению недвижимостью частоту уборки и инспекций, квалификацию персонала, который этим занимается, и другие сопутствующие вопросы.
На Ривьере Майя влажный тропический климат, поэтому вопрос уборки и текущего обслуживания стоит еще более остро. Без надлежащего ухода в темных местах может появиться плесень.
5. Какие расходы несет арендатор, а какие — собственник апартаментов?
Вы должны быть в курсе всех расходов, и больших и маленьких. Если гостю выставят счет на неожиданные расходы, вы рискуете получить отрицательный отзыв. Компании, которые взимают с гостей слишком много дополнительных оплат, быстро теряют клиентов. Выясните у управляющей компании следующее:
- Должны ли вы оплачивать стоимость профессиональных фото, видео, виртуального тура?
- Должны ли вы дополнительно оплачивать размещение листинга в интернете?
- Какие расходы на обслуживание недвижимости включены в сумму оплаты управляющей компании?
- Должны ли вы дополнительно оплачивать уборку?
6. Какие системы и технологии использует управляющая компания для повышения удовлетворенности собственника и гостей?
Использование в вашем бизнесе новых технологий, программного обеспечения и приложений, доступных на рынке, повышает вашу конкурентоспособность. Убедитесь, что ваша компания по управлению недвижимостью использует хотя бы один из доступных инструментов, таких как Kigo, CiiRUS, Streamline, Guesty. Эти технологии дают возможность онлайн бронирования, управления информацией о клиентах, предоставляют удобные инструменты для управления недвижимостью. Компании, инвестирующие в правильные технологии, существенно повышают эффективность, обеспечивают экономию и максимизируют арендный потенциал вашей недвижимости.
7. Использует ли компания динамическое ценообразование?
Выясните, каким образом компания по управлению недвижимостью будет устанавливать цены на аренду. Динамическое ценообразование предусматривает определение стоимости аренды в зависимости от текущего спроса на рынке. Существуют уже готовые программы, использующие алгоритмы для корректировки стоимости суточной аренды в зависимости от таких факторов как цены у конкурентов, заполняемость, спрос и предложение на рынке. Эти алгоритмы разработаны специально для того, чтобы в реальном времени отслеживать специфические параметры, влияющие на рынок.
Большинство компаний по управлению недвижимостью применяет динамическое ценообразование: цены повышаются в «высокий сезон» и в период праздников и особых мероприятий, а в «низкий сезон» — снижаются, чтобы поддерживать уровень заполняемости. В компании, которую вы нанимаете, вам должны четко осветить краткосрочную и долгосрочную стратегии ценообразования.
8. Можно ли увидеть в интернете другие объекты компании?
Это действенный способ наглядно увидеть эффективность работы компании. Оцените качество и системность представленных листингов. Обратите внимание не только на самые дорогие апартаменты, но и на более скромные объекты. Представлена ли, скажем, квартира с 2 спальнями стоимостью $150,000 так же хорошо, как и апартаменты с миллионной стоимостью? Сопровождается ли листинг столь же качественными фотографиями, приложены ли такие же усилия для составления привлекательного описания? Ваш объект недвижимости не должен выглядеть ущербным, независимо от его ценовой категории.